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¿QUÉ GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO PUEDEN RECLAMARSE?

¿QUÉ GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO PUEDEN RECLAMARSE?

¿QUÉ GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO PUEDEN RECLAMARSE?

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, declaró nula por abusiva, entre otras, la cláusula que imponía a la parte prestataria el pago de la totalidad de los gastos derivados de la formalización del contrato de préstamo hipotecario.

Esta sentencia fue acogida con gran entusiasmo por los consumidores, ya que con anterioridad al dictado de la misma y de la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, prácticamente la totalidad de las entidades bancarias incluían entre el clausulado de los contratos de préstamo, la obligación del prestatario de hacerse cargo de todos los gastos originados por la constitución de la hipoteca.

Ahora bien, el alto tribunal no determinó los efectos concretos de esa declaración de nulidad, es decir, no estableció los gastos que debían ser sufragados por la parte prestataria y por la parte prestamista, dejando dicho reparto al arbitrio de las diferentes audiencias provinciales.

Ante el elevadísimo número de reclamaciones y demandas judiciales presentadas por los consumidores y la falta de un criterio uniforme de reparto de gastos entre las partes, el Tribunal Supremo en fecha 23 de enero de 2019 dictó varias sentencias (números 44, 46, 47, 48 y 49/2019) fijando doctrina a este respecto.

Las Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019 del Tribunal Supremo distribuyen de forma salomónica los diferentes gastos hipotecarios entre las partes, atendiendo a la normativa vigente en el momento de la firma del contrato. De conformidad con este criterio, concluye:

  • Arancel notarial. Determina el Tribunal Supremo que la intervención notarial interesa a la entidad bancaria y a la parte prestataria, por lo que los costes tanto de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario, como los derivados de  la escritura de modificación de préstamo hipotecario, deben distribuirse al 50% entre las partes. En cuanto a la escritura de cancelación de hipoteca, corresponde su abono a la parte deudora. Por último, las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo deberán ser abonadas por la parte que las soliciten.
  • Arancel registral. Respecto de este gasto, en las referidas sentencias, el alto tribunal establece que, puesto que la garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad bancaria, corresponde a ésta el pago de los costes originados por la inscripción de la hipoteca. Por el contrario, el importe correspondiente a la inscripción de la escritura de cancelación correrá a cargo de la parte prestataria.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La Sala de lo Civil reitera lo ya manifestado en las Sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, es decir, que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario.
  • Gastos de Gestoría. Por último, aunque la contratación de una entidad gestora para la tramitación notarial, registral y ante la Hacienda Pública (por el pago del IAJD) del préstamo con garantía hipotecaria no es obligatoria, pudiendo realizarse por cualquiera de las partes, fija que, en caso de contratación, corresponde el pago de los mismos a ambas partes por mitad.

A la vista de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en las sentencias con anterioridad expuestas, los consumidores, a pesar de que se ha ido reduciendo progresivamente las cantidades susceptibles de reclamación, pueden ejercitar las acciones oportunas en orden a que le sean devueltas las cantidades por ellos abonadas en virtud de una cláusula abusiva.

Para resolver cualquier duda o aclaración, pueden acudir a nuestro despacho o contactar a través de vía telefónica o correo electrónico.

 

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